[공지] 부동산 경매의 기초용어와 입찰요령 (1st)

경매를 배울 이유는 많을 것이다. 직접 경매 물건에 입찰을 해 다른 사람보다 싸게 낙찰받는 것과 경매 공부를 통해 모든 부동산 권리 분석에서 하자가 없는 물건 매수 등을 위한 것이다. 따라서 경매의 기초 이론에 대해 간단한 것부터 용어 설명부터 해보려고 한다. 경매란 무엇인가?

경매란 물건을 팔려는 사람(매도자)이 물건을 사려는 다수의 사람(매수자 희망자)에게 매수자 입찰을 하고 그 중 최고가로 입찰을 한 사람에게 물건을 파는 형태의 거래를 말한다. 또 경매란 매도인이 물건을 매매할 목적으로 직접 실시하기도 하는데,

채권자가 채무자에게 지급되지 아니한 자신의 채권을 회수할 목적으로 실시하기도 한다. 채무자가 채무(빚)를 갚지 못할 경우 채권자가 이를 원인으로 법원에 경매를 신청하면 법원이 입찰을 통해 채무자의 물건을 매각한 뒤 그 매각대금으로 채권자의 채권을 충당하는 법원경매가 대표적이며 공유물분할경매 등도 여기에 포함된다.

민사집행법상 경매

경매는 매도인이 다수의 매수신청인 중 최고가로 입찰자(신청인)에게 매도를 승낙함으로써 체결되는 매매의 일종이다. 즉 돈을 빌린 채무자가 약속한 날까지 빌린 돈을 갚지 못할 경우 돈을 빌려준 채권자의 신청에 따라 법원에서 대신 돈을 받는 것을 말한다. 법률적 구분에서의 경매

경매에는 사인이 진행하는 사경매와 국가기관이 진행하는 공경매가 있으며 국세징수법, 민사집행법에 의한 경매가 공경매에 속하며 현재 한국자산관리공사(캠코)가 대행하고 있다.

경매 역할

각종 제한 등으로 거래가 묶여 있는 부동산을 경매로 신속히 처리함으로써 부동산 시장의 자금 흐름을 원활하게 하고 부동산 시장 붕괴를 막는다. 경매 활성화로 낙찰가 상승하면 돈을 빌려준 대출시장 안정화에 기여하는 역할을 한다. 한마디로 물건을 매수하려는 사람이 다수인 경우 가격을 가장 높게 부르는 사람에게 파는 것이며 권리자의 신청에 따라 법원 또는 집행관이 동산이나 부동산을 구두 방법으로 경쟁하여 파는 것이다. 경매 유형부동산 경매와 동산 경매, 사경매와 공경매, 임의경매와 강제경매, 형식적 경매가 있다. 그 중 다소 생소한 형식적 경매란 소송 등으로 분할할 수 없거나 합의할 수 없는 공유물 분할 등에서는 공유물 분할 소송을 하면 법원은 전체를 매도하고 금전적으로 분할해 지급하는 것을 말한다.부동산 경매와 동산 경매경매의 목적물이 무엇이냐에 따라 경매는 부동산 경매와 동산 경매로 나눌 수 있다. 부동산 경매는 토지, 주택, 상가건물, 임야, 농지, 공장 등 토지 및 그 정착물을 대상으로 하는 반면 동산경매는 가구, 가전, 콘도회원권 등 유체동산(TV·가구 등), 채권 기타 재산권을 대상으로 한다. 사경매와 공경매경매는 경매를 집행하는 주체가 누구냐에 따라 사경매와 공경매로 나눌 수 있다. 사경매는 그야말로 개인이 주체가 되어 경매를 실시하는 것이고, 공경매는 국가기관이 주체가 되어 경매를 실시하는 것이다. 공경매는 법원이 집행하는 법원경매와 캠코(캠코) 공공기관이 집행하는 공매가 있다. 임의 경매와 강제 경매경매를 실시하는 데 집행권원이 필요한지 여부에 따라 경매는 임의경매와 강제경매로 나눌 수 있다. 임의경매는 채권자가 채무자에게 담보로 제공된 부동산에 설정한 저당권, 유치권, 질권, 전세권, 담보가등기 등의 담보권을 실행하는 경매이므로 집행권원이 필요 없는 반면,강제경매는 실행할 담보가 없는 경우로서 법원의 집행권원을 부여받아야 경매를 실시할 수 있다. 즉 강제경매는 어떠한 담보권도 갖지 못할 경우 재산 등을 추적해 가압류나 처분금지 가처분을 한 뒤 그에 대해 경매를 실시하는 것으로 보면 된다. 이때 채권자는 채무자의 재산을 추적하여 경매를 실시할 법적 근거가 있어야 한다(차용증 등)형식적 경매전술한 바와 같이 실질적으로 채권 또는 채무를 원인으로 진행하는 경매가 아니라 공유물분할 또는 유치권에 의한 경매 등을 말한다. 집행권원이란?집행권원(채무명의 또는 집행명의라고도 한다.)이란 국가의 강제력에 의하여 실현되는 이행청구권의 존재와 범위를 표시하고 그에 대하여 강제집행을 할 권리를 인정한 공정증서를 말한다. 집행권원에게는 집행력 있는 판결, 지급명령 정본, 화해조서 정본 등이 있다(민사집행법 제24조 및 제56조) 명도소송과 제소전 화해조서명도소송제기전 화해시점 분쟁발생후 분쟁발생전효력확정판결 확정판결과 같은 조건시간 6개월~1년이상 사유발생시 즉시비용변호사 선임료+인지세+송달료 명도소송대비 20~30% 특징임대인 대처가 상당히 늦어지는 임대인 즉시 대처제소 전 화해조서란 신청인과 피신청인 간의 화해가 성립되었음을 알리고 이를 증명하기 위하여 작성하는 신청서류로서 제소 전 화해조서에는 신청하게 된 취지 및 이유, 화해에 의하여 성립된 조항, 첨부서류의 목록 등을 기재한다. 이 제소 전 화해조서를 이용해 예를 들어 임대인과 임차인이 의견이 있을 때 법원에 제출하면 소송 전 화해권고를 받게 된다.화해권고에 동의하면 판결 효력을 갖는다. 즉 바로 재판에 가지 않고 분쟁을 마무리하는 효과가 있으므로 시간, 금전 등에서 유리한 취지이지만 불성립의 경우 본안 소송으로 가게 된다. 그러나 사전에 합의 작성된 제소 전 화해조서의 내용을 인정하지 않으면 결국 소송에서도 패할 가능성이 높기 때문에 화해권고를 받아들이게 된다.제소 전 화해조서의 불성립사유가 있는데, 그것은 당사자 일방이 화해기일에 참가하지 아니한 경우와 제소 전 화해신청 시와 화해기일 사이에 계약내용이 변경된 경우 및 강행법률을 위반한 사항이 포함되어 있는 경우이다. by 후니 부동산 이학훈